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【沙里淘金财经观察】洛阳房价涨速缘何居榜首,三、四线城市的走向又如何

时间:2019-08-01

  洛阳:古代帝王必争之地,至今享誉中外。

  洛阳:当前我国三、四线城市的标杆。

  2019年6月,洛阳因房价涨幅列居全国之首而又一次招惹眼球。

  是偶然?是瞬间?是趋势?

  或是暗示三、四线城市的房价走势?

  一、“快速走红”的洛阳房价

  2019年上半年,洛阳商品住宅成交均价约8821元/平方米,同比上涨约20%。其中6月份,洛阳新建商品住宅价格环比涨幅2.5%,一举拿下全国70大中城市涨幅榜首,众人奔走相传,洛阳房价“快速走红”。

  下图为2018年6月至2019年6月,洛阳新建商品住宅销售价格增长情况。其中,2019年上半年,洛阳新建商品住宅售价环比增速“先降后升”,同比增速有5个月列居全国前5强。二手房房价环比和同比变动趋势与新建商品住宅趋同,但涨跌幅不及新建住宅变动大。

  二、并非偶然的微观逻辑

  洛阳房价上涨并非偶然,窥测其中的微观逻辑,可有五大方面:

  1.“因城施策”

  2018年底,中央政治局会议定调,房地产市场要“房住不炒、因城施策”。显然,中央政府的重点在于“住房不炒”,可是各地政府的重点在于“因城施策”。

  随着各地土地政策和房地产政策由紧趋松,房产商急速进军三、四线城市,抢夺开发权。

  在这一背景下,洛阳再次成为“兵家必争”之地,房价被迫抬升。

  2.“地王”频现

  2018年下半年,洛阳3天产出3个地王:

  8月1日,瀍河区拍出924万元/亩的“地王”;8月2日,洛龙区拍出新地王,成交价930万元/亩;8月3日,西工区刷新纪录,拍得1358万元/亩的“地王”。

  这可真真惊艳了洛阳!

  10个月之后,2019年5月22日,洛阳龙门高铁站附近,经382轮竞拍,碧乐置业再创“地王新佳绩”,100亩居住兼商业用地,以14亿天价成交,折合1401万元/亩。具体情况,请看下表:

  这4个地王,在10个月的时间里,将洛阳的地价抬升了51.6%。这可谓是房价上涨的“新动能”。

  3.“快车道”里的城市规划

  近年来,洛阳进入了城市规划建设的“快车道”。

  首先,洛阳地铁。地铁1号线主体结构建设已完工85%,主体封顶进入密集期;2号线围护结构施工已完成总工程量的95%,主体结构建设已完工20%。

  其次,高架和快速路。洛阳正在布局10座立交和多个快速路。

  另外,还有交通改造。洛阳正在改造火车站交通枢纽南广场,改扩建二广高速城区段工程。

  在房地产行业,流行着脍炙人口的金句:位置,位置,还是位置!地段,地段,还是地段!

  交通线路的便利化,让好地段、好位置“遍地开花”。房价不涨不正常!

  4.“副中心城市”磁吸效应

  河南省正在构建以郑州为中心、洛阳为副中心、多极支撑发展的大格局。洛阳已被确立为中原城市群的副中心城市,即辐射全省乃至陕东、晋南地区的新的增长极。

  为此,洛阳正在积极建设的项目有:中国(河南)自由贸易试验区;郑洛新自创区;高速公路项目和三洋铁路河南段;部署物流基础设施产业园区;六大国家区域医疗中心……

  这种巨大的磁吸效应,使得购房偏好高涨。

  5.房价补涨

  2016年以前,各地开启“排浪”式楼市消费模式,但洛阳房价却如乌龟,伏在低洼地带潜行,如同蜗牛“爬坡”。

  2017年上半年,洛阳房价苏醒,月月上行。2017年下半年,洛阳启动“房价限涨令”,市场走冷。请看下图:

  2019年,内外因素迭加,洛阳房价又开始步入上涨的快速通道,房价补涨态势显明。

  三、共性使然的宏观逻辑

  1.大趋势:城镇化加速

  2018年,洛阳城镇化率为57.57%,较10年前增长15个百分点,越来越多的人口流向洛阳市区和周边县城。

  在城镇化的过程中,房地产业是催化剂。房价上涨是城镇化过程中的必然。

  因为,要满足居民更好地居住需求,政府必须要提供更好的公共产品,这需要大量财政支出来架桥梁、修道路、建学校、通“三通”……,钱从哪来?“卖地”最为便捷,卖出好价钱最为划算。于是,吸引房产商的土地竞拍也就如火如荼。

  2.难以形成新的支柱产业

  房地产是关联性极强,可直接带动众多产业共同发展的一个行业。从土地、建材、水泥到装修、家电、厨卫、家居,从带动就业到带动教育、医疗和社区文体活动,几乎上百类细分行业的兴旺繁荣,都与房地产有关。因此,不管发达地区或者是落后地区,所有的地方政府无一不对房地产业给予足够的重视。

  但是,这其中也有巨大的差别:一、二线城市往往有比房地产业更能促进地区经济良性向好的支柱产业。而三、四线城市的产业转型升级相对滞后,在未来的几年中,往往没有新的支柱产业来取代房地产。洛阳也是同样。

  3.城市发展空间的驱动

  城市发展空间有多大,房价上涨的空间就有多大,二者呈正相关变动关系。

  2018年,洛阳城区人口达到219万,建设用地约216平方公里,较40年前“长大”了4倍,实现了从沿河的带状城市到洛北、洛南和伊滨“三大板块”的跨越。

  此外,洛阳经济质量和总量不断跃升。2018年,洛阳市生产总值4640.8亿元,同比增长7.9%,分别高于全国、全省增速1.3个百分点、0.3个百分点;居民人均可支配收入24882元,同比增长9.0%。

  目前,洛阳正以“四高一强一率先”为目标,全面深化“9+2”为布局,加快构建“565”现代产业体系为动力,一心一意谋发展,前景可谓一片光明,利好预期显而易见,看涨房价已成共识。

  4.不得不依赖的“土地财政”

  近几年,我国正面临着,经济增长疲软、经济动能转换不足、物价上涨、中美贸易摩擦的特殊时期。各地政府在这样的大环境中,既要保证环保,又要落实减税降费;既要精准扶贫,又要去产能、调结构,扶持科技产业、新兴产业发展,既要保护好本土企业,又要通过“项目+土地”的模式来招商引资。不得不走“土地财政”之道路,已是各地政府“无奈”的选择。这在以洛阳为代表的三、四线城市中更为突出。

  四、三、四线城市房价预测

  洛阳是我国三、四线城市的标杆。洛阳房价是三、四线城市房价的“风向标”。

  洛阳的个性不能成为其他三、四线城市的个性,但是,洛阳的共性一定是其他三四线城市的共性。

  我们认为:在未来的3-5年当中,三、四线城市的房地产行业,或会继续成为当地经济增长的主角。原因是:

  1、大腕地产商的麾军直下

  当前,房产商在一、二线城市的拿地成本越来越高,房价已经远远超出消费者的“耐受力”,房价即将触及“天花板”;而三四线城市的土地还很“廉价”,房价也离“天花板”较远。这使得大腕地产商纷纷“转移阵地”,麾军直下,“抢滩”三、四线城市的地产市场。

  2.城市“联体”

  城市“联体”是指三、四线城市与一、二线城市,在交通设施、产业选择等方面,更加密切的互联互通,以实现彼此协同发展,甚至出现了“双城生活”,即:在一个城市上班,在另一个城市居住,或者在另一个城市度周末的趋势。

  当前也有不少的三、四线城市,虽然没有副中心城市的名头,但却像洛阳一般,发挥着“辅助”一、二线城市发展的作用,比如咸阳与西安,开封与郑州,鄂州与武汉等。

  随着这种“联体”的不断推进,这类三、四线城市有望成为,继“现一、二线城市”外的“新一、二线城市”。房价上涨空间可观。

  3.被忽略的房价

  一个国家的发展,往往是由“梯度发展”向“均衡发展”的过渡。改革开放的前四十年,是以“一部分地区先富起来”的“梯度发展”。现在已经到了“均衡发展”的历史时段。所以,从战略意义上讲,我国要实现更大体量的经济增长,仅靠现有的一、二线城市,是难以为继的。而推动三、四线城市崛起,是必然选择。

  三、四线城市不能被忽略,三、四线城市的房地产业也不能被忽略。在三、四线城市的崛起过程中,其房价大势是补涨。

  五.结论

  不管是消费者还是开发商,现在布局三、四线城市,为时不晚。

  参考资料:

  [1]2019年上半年中国房地产市场总结与趋势展望.中国指数研究院.房天下.2019/7/1.

  [2]洛阳市2018年国民经济和社会发展统计公报.洛阳市统计局.2019/3/25.

  [3]上半年我市经济运行交出亮眼成绩单.洛阳日报.2019/7/22.

  [4]今年河南房地产市场如何发展?2019《河南经济蓝皮书》发布.河南商报.2019/3/19.

  [5]2019年上半年洛阳房企销量排行榜出炉建业夺金额面积双冠.克尔瑞郑州咨询.洛阳房产网.2019/7/21.